Bangunan Berstrata: Isu Kebocoran Antara Tingkat

Salah satu isu dan masaalah yang kerap berlaku pada bangunan berstrata adalah berkaitan kebocoran antara tingkat. Berikut iktisar tindakan oleh pihak yang terkilan dan Pesuruhjaya Bangunan:

AKTA 757

AKTA PENGURUSAN STRATA 2013

 Tarikh Persetujuan Diraja            5 Februari 2013

Tarikh diterbitkan dalam Warta  8 Februari 2013

Tarikh mula berkuatkuasa ditetapkan     1-6-2015 [P.U. (B) 231/2015, berkuat kuasa di Negeri Johor, Kedah, Kelantan, Melaka, Negeri Sembilan, Pahang, Terengganu, Perak, Perlis dan Selangor] 1-6-2015 [P.U. (B) 237/2015 berkuat kuasa di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan Labuan dan Wilayah Persekutuan Putrajaya] 12-6-2015 [P.U. (B) 248/2015 berkuat kuasa di Negeri Pulau Pinang]

Q1
Adakah Orang berkenaan “Pemilik”

Seksyen 2 Akta Pengurusan Strata 2013.

Tafsiran

"pemilik" mempunyai erti yang diberikan kepadanya dalam seksyen 4 Akta Hakmilik Strata 1985;

Seksyen 4 Akta Hakmilik Strata 1985 (Pindaan 2016)

"pemilik" merujuk kepada pemilik petak, iaitu orang atau badan yang pada masa itu didaftarkan sebagai pemilik sesuatu petak, dan juga kepada pemilik sesuatu blok sementara, iaitu orang atau badan yang pada masa itu didaftarkan sebagai pemilik sesuatu blok sementara melainkan jika diperuntukkan dengan nyata selainnya;

[Pin Akta A1290; s 4(l)]

P.U. (A) 107

AKTA PENGURUSAN STRATA 2013

Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaran dan Pengurusan) 2015

Bahagian XV

KEBOCORAN ANTARA TINGKAT

55. Maksud kebocoran antara tingkat

56. Notis bahawa petak terbabit dengan kebocoran antara tingkat

 57. Pemeriksaan petak terbabit

58. Perkara untuk dipertimbangkan dalam menentukan penyebab kebocoran

59. Perakuan pemeriksaan

60. Kebocoran antara tingkat disebabkan oleh kecacatan kemahiran kerja dsb., dalam masa tempoh liabiliti kecacatan

61. Kebocoran antara tingkat disebabkan oleh atau dikenal pasti berpunca daripada suatu petak

62. Kebocoran antara tingkat disebabkan oleh atau dikenal pasti berpunca daripada harta bersama atau harta bersama terhad

63. Akses

64. Rujukan kepada Pesuruhjaya

Kebocoran antara tingkat disebabkan oleh atau dikenal pasti berpunca daripada suatu petak

61. (1) Jika kebocoran antara tingkat disebabkan oleh atau dikenal pasti berpunca daripada suatu petak atau mana-mana bahagian daripadanya, pembeli, pemunya petak atau pemilik petak itu, tanpa prejudis kepada haknya untuk mendapatkan indemniti dari mana-mana pihak lain, hendaklah mengambil semua langkah perlu untuk membaiki kebocoran antara tingkat itu dalam masa tujuh hari dari penerimaan Borang 28.

AKTA PENGURUSAN STRATA 2013

Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015

BORANG 28

[Peraturan 59]

PERAKUAN PEMERIKSAAN KEBOCORAN ANTARA TINGKAT/

*KEROSAKAN KEPADA DINDING DUA PIHAK

Nama kawasan pemajuan

*No. Petak/ No. Unit terbabit

No. Bangunan/ No. Blok

Nama *pemunya petak/*pemilik petak terbabit

Nama orang atau badan yang menguruskan bangunan dan harta bersama dalam kawasan

pemajuan (contohnya *pemaju/*badan p e n g u r u s a n b e r s a m a / * p e r b a d a n a n

pengurusan/*perbadanan pengurusan subsidiary yang dilantik oleh Pesuruhjaya)

Kepada:

Nama dan alamat pemunya petak/*pemilik petak terbabit.

dan

Nama dan alamat pihak yang bertanggungjawab untuk membaiki kebocoran antara tingkat/*kerosakan pada dinding dua pihak.

1. Saya/Kami,…………………*pemaju/*badan pengurusan bersama/*perbadanan pengurusan/*perbadanan pengurusan subsidiari yang dilantik oleh Pesuruhjaya di bawah subseksyen 86(1)/subseksyen 91(1) Akta Pengurusan Strata 2013, sebagai orang atau badan yang menyenggara dan menguruskan bangunan dan harta bersama di atas dalam kawasan pemajuan di atas dengan ini mengesahkan bahawa kami telah menerima suatu notis dari *pemunya petak/*pemilik petak terbabit di atas pada …………………

2. Selaras dengan peraturan 57 Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015, kami telah pada …………..……………. menjalankan suatu pemeriksaan ke atas petak terbabit/*petak/*unit lain No. ………..……../*harta bersama/*harta bersama terhad.

3. Kami telah menentukan bahawa penyebab kebocoran antara tingkat/* kerosakan kepada dinding dua pihak itu adalah disebabakan kecacatan yang berikut—

………………………………………………………… [secara ringkas terangkan kecacatan yang menyebabkan kebocoran antara tingkat/*kerosakan kepada dinding dua pihak].

4. Kami telah menentukan bahawa pihak yang bertanggungjawab untuk membaiki kecacatan yang menyebabkan kebocoran antara tingkat/*kerosakan kepada dinding dua pihak itu ialah …………………………………………. [Nyatakan nama dan alamat pihak yang bertanggungjawab dan *no. petak/*no. unit, jika berkenaan dengan]

Bertarikh:……………………………………………………….

………………………………………………………………………

Tandatangan penandatangan yang diberi kuasa bagi *pemaju/*badan pengurusan bersama/*perbadanan pengurusan/*perbadanan pengurusan subsidiari/ejen pengurusan yang dilantik oleh pesuruhjaya, yang menjalankan pemeriksaan

Nama:…………………………………………………………………….

No. K.P./No. Passport:……………………………………………….....

Jawatan:…………………………………………………………………

(2) Sekiranya langkah-langkah yang dinyatakan dalam subperaturan 61(1) tidak dilaksanakan, mana-mana pemaju, badan pengurusan bersama, perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari atau ejen pengurusan yang dilantik oleh Pesuruhjaya di bawah subseksyen 86(1) atau 91(3) Akta, mengikut mana-mana yang berkenaan dengan, hendaklah secepat yang dapat dilaksanakan mengambil semua langkah perlu untuk membaiki kebocoran antara tingkat itu dan hendaklah mengenakan caj dan mendapatkan semua kos dan perbelanjaan dari pihak yang bertanggungjawab untuk membaiki kebocoran itu.

Seksyen 86. Pelantikan ejen pengurusan oleh Pesuruhjaya

(1) Jika—

(a) suatu keadaan di bawah perenggan 19(2)(b) berlaku; atau

(b) selepas siasatan sewajarnya dijalankan oleh Pesuruhjaya atau seseorang yang dilantik olehnya berdasarkan suatu aduan yang dibuat kepada Pesuruhjaya oleh seseorang pembeli atau pemilik atau mana-mana orang atau badan yang lain yang mempunyai kepentingan dalam suatu petak, yang berdaftar atau selainnya, Pesuruhjaya berpuas hati bahawa penyenggaraan dan pengurusan sesuatu bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi kepada petak-petak atau mana-mana bangunan atau tanah yang dipecah bahagi dan harta bersama tidak dijalankan dengan memuaskan oleh pemaju, badan pengurusan bersama, perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari, mengikut mana-mana yang berkenaan,

Pesuruhjaya boleh melantik, melalui pemberitahuan bertulis, seorang atau lebih untuk bertindak sebagai ejen pengurusan untuk menyenggarakan dan menguruskan bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi kepada petak-petak atau mana-mana bangunan atau tanah yang dipecah bahagi dan harta bersama itu bagi suatu tempoh yang dinyatakan oleh Pesuruhjaya.

Seksyen 91. Penamatan perjanjian pengurusan

(3) Sekiranya perjanjian pengurusan ditamatkan, Pesuruhjaya boleh melantik seorang ejen pengurusan yang lain untuk menyenggarakan dan menguruskan bangunan atau tanah itu bagi suatu tempoh yang dinyatakan oleh Pesuruhjaya.

Akses

Peraturan 63.

(1) Orang atau badan yang menjalankan pemeriksaan ke atas petak terlibat atau mana-mana petak lain dan harta bersama atau harta bersama terhad di bawah peraturan 57 atau dalam menjalankan kerja untuk membaiki kebocoran antara tingkat itu, hendaklah mempunyai akses kepada petak terlibat, manamana petak lain, harta bersama atau harta bersama terhad dengan notis bertulis tujuh hari.

  (2) Mana-mana pembeli, pemunya petak, pemilik atau penghuni petak yang terlibat atau mana-mana petak lain yang gagal memberikan akses kepada petak yang terlibat atau petak lain kepada orang atau badan yang menjalankan pemeriksaan menurut subperaturan (1) melakukan suatu kesalahan dan hendaklah, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi lima puluh ribu ringgit atau penjara tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya sekali.

(3) Keperluan untuk notis di bawah subperaturan (1) tidak terpakai dalam apa-apa keadaan kecemasan, dan akses dengan cara kekerasan boleh dilaksanakan.