FAKTOR-FAKTOR YANG MENYUMBANG KEPADA SUSUTNILAI

Menurut United Bountry Real Estate (1996), pentaksir-pentaksir akan menggunakan kriteria-kriteria tertentu dalam urusan penilaian mereka untuk menetapkan nilai sesuatu harta (iaitu bangunan), antaranya:

-         nilai dan keadaan bangunan-bangunan yang berjiranan dengan harta tersebut;

-         penzonan tanah dan pelan pembangunan tanah kosong berhampiran;

-         kesan-kesan dan pengaruh-pengaruh sampingan yang baik atau tidak baik, misalnya jika bangunan itu terletak terlalu hampir dengan lebuhraya, talian elektrik berkuasa tinggi, berhampiran kawasan komersil, dan lain-lain.

Pandangan dari luar sesuatu bangunan, iaitu keadaan keseluruhan bangunan itu yang dilihat dari luar, boleh juga menyumbang kepada nilai – iaitu sama ada pemandangan itu menjadikan rumah itu lebih menarik, atau sebaliknya.

Menurut Arbury, J. dari National Multi Housing Council, USA (2001), sebarang perubahan kepada peraturan-peraturan (misalnya statut) juga menjadi faktor yang menyumbang kepada susutnilai ekonomi sesuatu harta.  Contoh yang diberikan ialah misalnya keperluan undang-undang alam sekitar boleh mengakibatkan perbelanjaan tambahan yang besar untuk bahagian-bahagian tertentu bangunan, contohnya bangunan beratapkan asbestos yang mesti diganti atapnya kerana larangan penggunaan asbestos.  Dengan itu bangunan beratapkan asbestos sudah tentu cepat susut nilainya kerana kos penggantian asbestos yang tingi yang perlu ditanggung.  Situasi yang sama berlaku jika keperluan undang-undang alam sekitar memerlukan pindaan rekabentuk bangunan sedia ada bagi mematuhi keperluan kualiti udara kawasan dalam bangunan (yakni aliran udara bersih), dan lain-lain lagi.

Sejarah buruk sesuatu bangunan juga boleh menyumbang secara langsung kepada penyusutan nilai bangunan itu.  Contohnya bangunan tinggi berbilang tingkat yang lifnya senantiasa rosak (tidak berfungsi), banyak kejadian vandalisma pada bangunan itu dan kemudahan awam disekitarnya, atau bangunan di mana pernah berlaku kejadian pembunuhan atau bunuh diri.

Bangunan yang terletak berjiranan dengan mana-mana bangunan yang buruk dan membahayakan (seperti ditakrifkan di bawah seksyen 83 (1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Abdul Aziz et. al, 2003) atau bangunan yang tidak berpenghuni atau ditinggalkan yang menjadi tempat tinggal kutu rayau, pengemis dan lain-lain atau menjadi kacau ganggu awam (sebagaimana dihuraikan di bawah seksyen 84 Akta yang sama) (Abdul Aziz, et. al, 2004) boleh juga mengakibatkan berlaku susutnilai yang ketara.

Penutupan secara kekal atau separuh kekal (secara sah atau secara melanggar undang-undang)  sebarang laluan awam yang amat berguna bagi sesuatu bangunan berkenaan, turut menjadi faktor mempengaruhi penurunan nilai bangunan terbabit (Abdul Aziz, et. Al, 2004).

Menurut Mac, F (2004), harta (seperti bangunan) juga boleh susut atau turun sebahagian nilainya atas banyak alasan termasuk tidak menyenggara harta tersebut sewajarnya agar sentiasa dalam keadaan baik.

Walaupun tanah perkuburan adalah suatu “bandar sepi untuk simati” (serve.com., 2003) namun jika ia wujud berhampiran bangunan, terutama perumahan, faktor ini juga boleh mempengaruhi nilai bangunan (yakni barlaku penyusutan nilai).  Perkara ini menjadi makin ketara jika tanah perkuburan itu tidak diselenggara dan dikawal dengan baik dan menjadi tempat persembunyian penjenayah, penagih dadah dan lain-lain lagi.

Beberapa kajian juga telah dibuat (contohnya yang dilakukan oleh BCAA, 2000; Economics Research Associates, 1995; Price Waterhouse-Coopers, 2001) bahawa bangunan yang terletak berhampiran dengan laluan transit aliran ringan, landasan keretapi dan seumpamanya akan menyusut nilainya dengan agak ketara.  Ini kerana penghuni bangunan akan terganggu ketenangannya,   terhalang pemandangan, kebisingan dan lain-lain.  Namun bangunan berhampiran stesyen transit aliran ringan, stesyen keretapi dan seumpamanya boleh memberi kesan sebaliknya (yakni boleh berlaku kenaikan nilai) kerana penghuninya memperoleh tambahan keselesaan iaitu kemudahan perjalanan (pengangkutan awam).

Dalam kes lain, perubahan dalam perancangan penzonan dan kegunaan tanah berjiran boleh juga mengakibatkan nilai harta (termasuk bangunan) merosot.  Salah satu kes mahkamah yang relevan mengenai isu ini ialah Tok Jwee Kee lwn. Tay Ah Hock & Sons Ltd & Majlis Bandaran, Johor Bharu (1969).  Fakta dan isu yang relevan dengan perbincangan penulis di sini adalah seperti berikut:

Selepas pelan satu blok empat bangunan tiga tingkat diluluskan, tuanpunya bangunan berdekatan telah membantah (mengenai pembinaan tersebut) kepada Majlis Bandaran, namun bantahan mereka ditolak.  Tuanpunya bangunan berkenaan telah memohon kepada Mahkamah Tinggi suatu perisytiharan, bahawa tanah itu terletak  dalam satu kawasan zon perumahan dan kelulusan itu dibuat berdasarkan peruntukan-peruntukan di dalam enakmen Lembaga-lembaga Bandaran No. 188 dan Undang-undang Kecil Lembaga Bandaran 1937.  Dalam memutuskan kes ini, hakim Suffian antara lain menyebut,   

“Dalam penghakiman saya tanggungjawab dikenakan kepada Majlis Bandaran Johor Bharu oleh seksyen 145 bukan sahaja kepada orang awam secara umumnya tetapi juga kepada kumpulan orang – satu kelompok orang awam yang boleh ditakrifkan dalam mana plantif adalah salah seorang daripadanya.  Apabila Majlis menzonkan sesuatu kawasan itu adalah bagi maksud-maksud kediaman, maka zon itu memanfaatkan bukan sahaja penghuni-penghuni bandar itu secara umumnya tetapi juga memanfaatkan secara khusus kepada penghuni-penghuni yang tinggal di dalam zon itu.  Orang-orang yang membeli tanah di dalam zon itu bersedia membayar dengan harga lebih tinggi disebabkan ingin menikmati ketenteraman dan kedamaian dan juga menariknya tinggal di dalam sesuatu zon perumahan”.

Dengan kata lain, apabila wujud bangunan yang tidak merupakan bangunan kediaman di dalam zon kediaman, maka ini akan menjejaskan nilai zon kediaman terbabit.

Dalam satu kes lain, iaitu Lee Freddie & beberapa orang lagi lwn. Majlis Perbandaran Petaling Jaya (1994), sekumpulan tuanpunya rumah sesebuah telah membantah terhadap satu cadangan pembinaan projek perumahan di atas tanah lapang rekreasi, dan mereka menuntut agar tanah lapang itu dikekalkan.  Diantara lasan mereka adalah, jika tanah lapang rekreasi itu ditukar kegunaannya menjadi kawasan kediaman, sudah tentu nilai rumah-rumah sesebuah itu akan terjejas (merosot nilainya).

RUJUKAN

Abdul Aziz Hussin, Badaruddin Mohamed, Abdullah Mahmood & Wan Rafyah Wan Muhd Zin, “Building in ruinous and dangerous state -- The role of local authorities:  Penang Experience”.  International Seminar and Workshop: Urban Development Management for Friendly City, Medan, Indonesia, 11-12 Julai 2003.

Abdul Aziz Hussin. 2003.  “Hak Pembeli Bantah Projek Pemaju”.  Utusan Malaysia.  Khamis.  6 Februari 2003, m.s.7

Akat Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133)

Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171)

Akta Pengambilan Tanah 1060 (Akta 486)

Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172)

American Land Recycling. 2003.  “Basis for reuse”. http://www.americanlandrecycling.com/.

Ann Arbor Tenants Union & University of Michigan. 2003.  “How landlords make money off tenants”.  http://www.umich.edu/-aatu/economics.

Arbury, J. 2001. “NMHC letter urging shorter depreciation period for apartment”. Washington:  National Multi Housing Council. 21 Mac 2001.

Blok Financial Corporation. 1999.  “Tax glossary”. http://www.hrblock.com/

British Columbia Assessment Authority (BCAA). 2000. “Report on impact of skytrain on surrounding real estate values 2000.  USA: BCAA.

The Creative Investor. 2003.  “How Depreciation is recaptured”. 18 Disember 2003.  http://www.thecreativeinuestor.com/.

Dufoe, M., Puhl, R. & Young, J. 1998.  “Residential property depreciation”.  http://www.public,iastate.edu/.

Economics Research Associates.  1995.  “Transit case studies for the City of Hillsboro LRT station area study”. USA: City of Hillsboro.

Mac, F. 2004.  “Other expenses and considerations”.  http://www.freddiemac.com/homebuyers/library.

Price Waterhouse Cooper. 3 April 2001.  “Review of property value impact at rapid transit stations and line”. http://www.translind.bc.ca/files/mae_report.

Santa Cruz Country Government. 2004.  “These assessment are to high”. http://www.co.santa_cruz.ca.us/tax

Scott, J.L. 2001.  “Glossary”. USA:  Hungry Minds, Inc.

Serve.com.2002. “Writ in water – an international gallery of memorial for the dead”. http://www.serve.com/diavolo/grave.

Srnanet, B. 2003. “Glossary and definition”. http://www.godallassealtur.com/

Penulis ada juga membentangkan satu kertas kerja yang menyentuh, antaranya, perkara yang dibincangkan di atas, iaitu, Abdul Aziz Hussin & Abdul Majid Ismail. 2004. Depreciation That Worries the Owner. International Real Estate Research Symposium 2004 (IRERS), Organized by National Institute of Valuation, Pan Pacific hotel, Kuala Lumpur, 13-15 April 2004.