Pemilikan Tapak Bina

Kontraktor dikatakan diserahkan pemilikan tapak bina oleh klien/majikan (tuanpunya projek) apabila dia mempunyai kawalan yang sebenarnya dan dengan niat untuk menggunakan tapak bina itu secara sah bagi maksud pemilikan itu diberi termasuk memasuki kawasan tapak bina[1]. Mahkamah dalam Street lwn. Mountford[2] menekankan bahawa kontraktor adalah pemegang lesen, dan lesen berkaitan tanah yang memberi hak bagi pemegang lesen menggunakan tanah bagi maksud-maksud dia diizinkan[3]. Namun dalam hal-hal berkaitan tapak bina, mahkamah dalam beberapa kes seperti Mohd. Sainudin b. Ahmad lwn. Consolidated Hotels Ltd. dan seorang lagi[4], dan Lembaga Kemajuan Tanah Persekutuan lwn. Mariam dan beberapa orang lagi[5] mengiktiraf penggunaan perkataan “pemilikan” tapak bina kepada kontraktor berkenaan.

Penulis Atkinson, D.[6], ada menekankan iaitu "pemilikan" atau "penggunaan" atau "akses" atau "menduduki" digunakan dalam banyak kontrak untuk menggambarkan hak kontraktor untuk memasuki tapak bina, menduduki atau menggunakannya dan menjalankan kerja-kerja yang ditetapkan. Dalam tempoh kontrak, milikan (posesi) biasanya melibatkan pendudukan dan penggunaan eksklusif tapak bina sebagaimana diperlukan bagi menjalankan kerja pembinaan, yang bermula dari tarikh klien membuat penyerahan pemilikan tapak bina kepada kontraktor sepertimana diperuntukan di dalam perjanjian kontrak kerja yang ditandatangani diantara klien dengan kontraktor. Contohnya, di bawah fasal 38.2 Syarat-syarat Kontrak bagi borang-borang kontrak format seragam JKR 203 atau 203A[7] diperuntukkan bahawa kontraktor akan diberi pemilikan tapak bina (tetapi tidak sehingga menjadi suatu tenansi) (penyewaan) seperti pada tarikh yang dinyatakan di dalam Surat Setujuterima Tender, dan kontraktor hendaklah dengan serta merta memulakan kerja-kerja pembinaan dengan bersungguh-sungguh.

Sebagai kajian perbandingan, fasal 21(1) Syarat-syarat Kontrak format seragam JCT 1963[8], dimana hakim Newey QC dalam H.W. Nevill (Sunblest) Ltd lwn. William Press & Son Ltd.[9] menekankan “pemilikan” yang diberikan kepada William Press, iaitu kontraktor dalam kes ini, adalah suatu kebenaran atau lesen untuk menduduki tapak bina sehingga ke tarikh siap kerja. Prinsip yang disebutkan mahkamah dalam kes ini juga terpakai di Malaysia[10]. Ini termasuklah pemilikan semula tapak bina secara sebahagian-sebahagian[11]. Hakim Thornton Q.C dalam Impresa Castelli SpA lwn. Cola Holdings Limited[12] memberikan skop perkataan-perkataan “akses”, “pemilikan sebahagian” dan “menggunakan atau pemilikan”[13]:

Pertama, semasa melaksanakan kerja-kerja pembinaan, kontraktor mempunyai hak pemilikan eksklusif atas kerja-kerja berkenaan;

Kedua, mengenai pemilikan sebahagian pula, majikan (tuanpunya projek) mengambil balik pemilikan eksklusif daripada kontraktor bagi bahagian kerja tersebut; dan

Ketiga, kontraktor masih kekal atas pemilikan eksklusif tetapi membenarkan majikan untuk menggunakan atau menduduki sebahagian atau semua bahagian tapak bina atau kerja-kerja. Apabila ini berlaku, pemilikan eksklusif oleh kontraktor adalah diubahsuai dengan kehadiran majikan ke tahap dan bentuk bahawa penggunaan tersebut atau pendudukan telah pun dipersetujui oleh kontraktor.

---

[1] Yakni bagi segala urusan berkaitan pembinaan termasuklah memasukinya, membina pejabat tapak, membina rumah kongsi, setor, dan lain-lain, termasuk pembinaan projek itu sendiri, misalnya bangunan, jalan, jeti dan lain-lain). Takrif dibuat dengan penyesuaian dari takrif umum “pemilikan (posesi)” - lihat E.A. Martin (Ed.). The Concise Dictionary of Law. 1983. Oxford: Oxford University Press.

[2]   (1985) AC 809.

[3] Tetapi tidak pula mewujudkan hak kepentingan atas tanah.                                                                   

[4] (1991) I MLJ 271.

[5] (1984) 1 MLJ 283.

[6] Atkinson, D.2003. Possession of Site. Daniel Atkinson Limited

7 Warwick Court    London

    WC1R

http://www.atkinsonlaw.com/cases/CasesArticles/Cases/Article_107.htm (15 Januari 2008).

[7] Semakan tahun 2007 yang digunakan oleh kerajaan atau badan-badan berkanun kerajaan (sebagai klien projek).

[8] Borang kontrak format seragam Joint Contracts Tribunal (JCT), United Kingdom versi tahun 1963 (untuk kegunaan sektor swasta dan kerajaan tempatan di United Kingdom).

[9] (1981) 20 BLR 83.

[10] Lihat fasal-fasal 48.1 dan 49.0 Syarat-syarat Kontrak format seragam JKR 203, fasal-fasal  15.0, 16.0 dan 21.0 Syarat-syarat Kontrak format seragam PAM versi tahun 2006, fasal-fasal 41 dan 42 Syarat-syarat Kontrak format seragam IEM C.E. versi tahun 1989, dan fasal-fasal  22, 23 dan 27 Syarat-syarat Kontrak format seragam CIDB versi tahun 2000.

[11] Dalam fasal 42.0 Syarat-syarat Kontrak format seragam JKR 203, dan fasal 42 Syarat-syarat Kontrak format seragam IEM C.E. versi tahun  1989 digunakan perkataan “pendudukan separa”. Lihat juga fasal 16.0 Syarat-syarat Kontrak format PAM versi tahun 2006, dan fasal 26 Syarat-syarat Kontrak format CIDB versi tahun 2000.

[12] (2002) TCC 37.

[13] Juga dalam konteks format seragam JCT.

Di atas adalah sabahagian daripada artikel, Abdul Aziz Hussin (2009) Prasyarat Penyediaan bon pelaksanaan bagi pemilikan tapak bina. Jurnal KANUN (Journal of Malaysian Law), 21 KANUN (3):20-37.