HAK PEMBELI BANTAH PROJEK PEMAJU

Saya tertarik dengan apa yang dibincangkan melalui ruangan “Peguam Menulis” dalam Utusan Malaysia keluaran 28 Januari 2003.

Isu yang berbangkit ialah: Adakah Bakar berhak supaya dikekalkan kawasan tanah lapang berhampiran rumahnya agar tidak diubah menjadi tanah komersil?

Fakta yang diberikan adalah seperti berikut: Bakar telah membeli sebuah rumah sederhana tinggi daripada pemaju tidak jauh dari Petaling Jaya.  Pemaju telah menyatakan bahawa satu kawasan lapang di hadapan rumahnya akan dibangunkan sebagai taman rekreasi. Kini Bakar mendapat berita bahawa kawasan tersebut akan dibina sebaris rumah kedai tiga tingkat.

Kita buat andaian bahawa kawasan berkenaan terletak dalam bidang kuasa Majlis Perbandaran Petaling Jaya (MPPJ). Dalam perbincangan pada 28 Januari 2003 itu telah diberikan satu versi atau opsyen di mana Bakar boleh mengambil tindakan terhadap pemaju. Saya tidak bercadang mengulas mengenai opsyen itu kerana ia telah dibincangkan secara agak panjang lebar.

Namun pada pandangan penulis terdapat satu lagi opsyen yang Bakar boleh gunakan dengan jayanya iaitu seperti berikut:-

Oleh kerana MPPJ adalah sebuah pihak berkuasa tempatan, maka ia juga adalah merupakan pihak berkuasa perancangan tempatan dalam ertikata seksyen 5(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (disebut Akta 172). Seterusnya pastilah kawasan yang menjadi fokus perbincangan di sini merupakan kawasan yang termasuk di dalam kawasan yang tertakluk masing-masing kepada pelan struktur (seksyen 10 Akta 172) dan pelan tempatan (seksyen 15 Akta 172).  Menurut peruntukan seksyen 18 Akta yang sama, tiada seseorang pun boleh menggunakan atau dibenarkan menggunakan mana-mana tanah atau bangunan selain daripada yang telah disahkan di dalam pelan tempatan. Dalam bahasa mudah, pembangunan di tempat itu perlulah mematuhi apa yang telah dizonkan di dalam pelan tempatan.  Seperti yang diputuskan oleh hakim Sir Douglas Frank Q.C dalam kes Niarchos (London) Ltd. lwn. Secretary of State for the Environment (1987) 76 L.G.R. 480 bahawa pihak berkuasa perancangan tempatan akan menggunakan pelan tempatan ini sebagai asas rujukan terhadap sebarang permohonan pemajuan hartanah (termasuk permohonan merancang).

Dalam kes Bakar, jika pemaju hartanah berkenaan akan membangunkan tanah lapang yang disimpan untuk taman rekreasi, maka pemaju berkenaan, sebelum membangunkannya sebagai tapak bangunan kedai, perlulah mengemukakan permohonan bagi maksud itu kepada MPPJ.  MPPJ tentunya merujuk kepada pelan tempatan sebelum melulus, atau meluluskannya dengan bersyarat, atau menolaknya. Perkara ini pernah diputuskan oleh hakim Abdul Hamid dalam kes Liew Kum Kiew lwn. Pesuruhjaya Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (1972) 1 M.L.J. 129, iaitu apa-apa cadangan pembinaan bangunan di atas apa-apa tanah yang telah tertakluk kepada pelan yang telah diluluskan mestilah mematuhi pelan tersebut.  Malah sebelum itu pun, iaitu dalam kes Majlis Bandaran Ipoh dan seorang lagi lwn. Ng Khoon Khoon (No. 2) [1960] M.L.J. 227, Ketua Hakim Thomson ada menyatakan bahawa Majlis Bandaran hendaklah tidak meluluskan pelan bagi apa-apa bangunan baru kecualilah pelan itu sejajar dengan pelan yang telah diluluskan (yakni pelan tempatan).

Dengan yang demikian apa yang perlu dilakukan oleh Bakar ialah menyemak dengan MPPJ samada MPPJ ada menerima permohonan merancang atau belum lagi. Bakar juga boleh menyemak dalam peti suratnya.  Ini kerana satu kemestian MPPJ memaklumkannya (menotis) (sebagai tuanpunya tanah berjiran) mengenai apa-apa permohonan membangunkan tanah lapang tersebut kepada rumah kedai di bawah keperluan seksyen 21(6) Akta 172. Dalam hal ini Bakar diberi hak untuk membantah atas permohonan tersebut dengan mengemukakan alasan-alasan. Namun Bakar perlulah diingatkan agar membuat bantahan tersebut dalam tempoh 21 hari daripada tarikh dia menerima notis tersebut (seksyen 21(6) Akta 172). 

Untuk membantu Bakar menyediakan kandungan bantahannya, diperturunkan berikut ini kes Lee Freedie dan beberapa lagi lwn. Majlis Perbandaran Petaling Jaya (1994) 3 M.L.J. 640. Dalam kes ini jiran-jiran suatu projek perumahan telah membantah permohonan pembinaan tiga bungalo di atas lot yang kosong yang dicadangkan untuk kawasan rekreasi.  Jiran-jiran itu memohon perintah certiorori daripada mahkamah tinggi bagi mengetapikan keputusan MPPJ yang telah meluluskan permohonan berkenaan tanpa terlebih dahulu berunding dengan mereka sebagai jiran projek, yakni di bawah peruntukan seksyen 21(6) Akta 172.  Ini kerana, kata mereka, projek itu akan menjejaskan kepentingan mereka. Mahkamah memutuskan mereka perlu dimaklumkan cadangan projek itu dan MPPJ perlu mendengar bantahan mereka, walaupun MPPJ tidak semestinya menerima bantahan itu. Ini kerana, kata mahkamah, akan menggambarkan wujud suatu pentadbiran yang baik jika hal ini dipatuhi.  Penulis tertarik dengan apa yang dinyatakan oleh hakim Suffian dalam kes Tok Jwee Kee lwn. Tay Ah Hock & Sons Ltd. dan Majlis Bandaran Johor Bharu (1969) 2 MLJ 295 iaitu “Apabila Majlis menzonkan sesuatu kawasan bagi maksud kediaman, penzonan ini memanfaatkan… secara khususnya penduduk zon berkenaan.  Orang membeli tanah dalam zon ini bersedia membayar harga lebih tinggi disebabkan janji bahawa ia tempat yang aman dan tenteram dan tarikan-tarikan bagi tinggal dalam zon perumahan”. Jika wujud rumah-rumah kedai, tentunya ia merobah tujuan berkenaan dan mengecewakan tujuan asal Bakar membeli rumah di situ.  Penulis berpendapat keputusan-keputusan kes-kes di atas boleh digunakan dalam hujjahnya membantah cadangan pembinaan rumah kedai di kawasan yang dikhaskan untuk taman rekreasi. 

Selamat berjaya Bakar

P/s
Artikel ini juga boleh diperolehi di http://www.hbp.usm.my/aziz

Artikel ini asalnya terbit dalam  ruangan RENCANA (Pendapat) Utusan Malaysia

     Khamis 6 Februari 2003 m.s.7.