Wang Tahanan Dalam Projek Pembinaan

PENDAHULUAN

Salah satu faktor yang perlu diambilkira oleh Majikan (klien projek) ialah kejayaan pelaksanaan projeknya oleh kontraktor (dan juga oleh subkontraktor-subkontraktor). Ini juga merupakan salah satu cabang pengurusan risiko. Jika pelaksanaan projeknya tidak sebagaimana yang diharapkan (misalnya lewat siap, terdapat kecacatan atau projek ditinggalkan) maka tentunya klien projek menanggung kerugian. Selain daripada itu, suatu cara juga perlu dicari agar kerugian itu dapat diminimakan, selain mempastikan kontraktor (dan subkontraktor-subkontraktor) melaksanakannya bersungguh-sungguh.

Diantara cara yang diperkenalkan ialah melalui bayaran wang jaminan pelaksanaan (termasuk melalui bon pelaksanaan dan juga melalui kaedah wang tahanan). Oleh kerana perkara-perkara berkaitan bon pelaksanaan telah pun penulis bincangkan didalam buku lain1, maka penulis cuma akan membincangkan mengenai wang tahanan sahaja didalam bab ini.

APAKAH WANG TAHANAN?

Secara ringkas “wang tahanan” dalam konteks ini bermaksud meletakkan wang di suatu tempat (menyimpan) bagi maksud menjamin perkhidmatan yang diberinya2 (bagi maksud perbincagan disini ialah perkhidmatan atau kerja-kerja pembinaan oleh kontraktor atau subkontraktor-subkontraktor).

Dalam erti kata lain, wang tahanan bermaksud sejumlah wang kontraktor (atau subkontraktor) yang dipegang oleh pihak klien (Majikan) bagi mempastikan kontraktor (atau subkontraktor) mematuhi dan melaksanakan obligasinya. Konsep dan tujuan wang tahanan adalah serupa seperti jaminan pelaksanaan (termasuk bon pelaksanaan3).

Seperti yang dinyatakan oleh Robinson, N.M dan Lavers, A.P4, wang tahanan merupakan suatu mekanisma perlindungan untuk majikan terhadap kemungkinan kontraktor melakukan perlanggaran (kontrak).

MODUS OPERANDI PELAKSANAAN DAN PENGURUSAN WANG TAHANAN

Prinsip-Prinsip Umum

Pelaksanaan kaedah wang tahanan adalah berasaskan terma kontrak yang ditandatangani diantara klien projek (majikan) dengan kontraktor atau diantara kontraktor dengan subkontraktor (bagi kerja-kerja subkontrak). Contohnya fasal 42.3 borang seragam CIDB 20005 dan fasal-fasal 30.4 dan 30.5 borang seragam PAM 19986 adalah mengenai wang tahanan.

Sebelum penulis membincangkan modus operandi pelaksanaan dan pengurusan wang tahanan berasaskan fasal 42.3 borang seragam CIDB 2000 dan fasal-fasal 30.4 dan 30.5 borang seragam PAM 1998, eloklah penulis perturunkan perkara-perkara umum modus operandi yang menyentuh wang tahanan yang dinyatakan oleh Hakim Lord Denning dalam kes Heonig lwn. Isaacs7, dimana dikatakan bahawa kontrak (perjanjian) diantara pihak kontraktor dengan majikan (klien projek) boleh memperuntukkan bahawa,

            “bayaran kemajuan kerja yang akan dibuat [boleh klien] bagi kerja yang dijalankan, namun wang tahanan akan ditahansimpan sehinggalah kerja-kerja itu selesai. Kemudiannya perlaksanaan seluruhnya biasanya merupakan prasyarat kepada pembayaran wang tahanan tetapi tentunya tidak pada masa bayaran-bayaran kemajuan. Kontraktor adalah berhak untuk pembayaran secara pro rata8 sebaik kerja dilakukan, dengan ditolak pemotongan bagi wang tahanan. Namun dia tidak berhak kepada wang tahanan itu sehinggalah kerja itu siap sepenuhnya, tanpa kecacatan atau kegagalan”.

Mengutip Wang Tahanan Oleh Klien

Apabila perjanjian ditandatangani, misalnya diantara klien (Majikan) dengan kontraktor, dan didalamnya ada fasal (peruntukan) yang berkaitan wang tahanan (misalnya fasal 42.3 CIDB 2000 atau fasal-fasal 30.4 dan 30.5 PAM 1998), maka barulah klien boleh melaksanakan proses kutipan wang tahanan.

Menurut fasal 42.3 (a) (b) borang seragam CIDB 2000 dan fasal 30.4 borang seragam PAM 1998, jumlah peratusan daripada amaun kerja (yang dinyatakan dalam Lampiran perjanjian) boleh ditahansimpan oleh klien, dengan cara-cara berikut.

            Pertama,  perlulah dinyatakan peratusan daripada amaun kerja kontrak yang akan ditahansimpan. Contohnya 5% daripada RM10 juta (nilai kontrak), yakni bersamaan dengan RM500,000 ini dikenali sebagai Had Wang Tahanan, yang akan ditahansimpan oleh klien;

            Kedua,      ditetapkan juga didalam perjanjian  bahawa kutipan wang tahanan akan dibuat atas kadar tertentu daripada setiap bayaran kemajuan kerja (bayaran interim) seperti yang dinyatakan didalam perjanjian. Katakan kadarnya 10% daripada setiap bayaran kemajuan kerja;

            Ketiga,      apabila kontraktor melaksanakan kerja, maka pada tahap tertentu yang ditetapkan didalam perjanjian, dia akan diperakukan (oleh Arkitek atau Pegawai Penguasa, mengikut mana yang berkenaan) untuk dibayar wang kemajuan kerja (bayaran interim). Katakan ianya dengan kemajuan 20%. Maka kontraktor itu akan dicadangkan oleh Arkitek atau Pegawai Penguasa dibayar bayaran kemajuan kerja 20% (RM10 juta, bersamaan RM2 juta);

            Keempat, daripada amaun RM2 juta yang dicadangkan dibayar kepada kontraktor itu, 10% akan dipotong oleh klien projek (yang dinyatakan didalam Perakuan Interim) untuk dijadikan wang tahanan. Ini bermakna 10% x RM2 juta, bersamaan RM200,000 akan ditahansimpan oleh klien. Dengan itu, jika tiada lagi apa-apa pemotongan yang dibenarkan, maka kontraktor akan menerima RM1.8 juta (yakni RM2 juta – RM200,000);

            Kelima,     katakan bayaran kemajuan berikutnya ialah juga RM2 juta, dan sekali lagi klien akan memotong RM200,000 untuk dijadikan wang tahanan. Pada tahap ini jumlah wang tahanan telah mencapai RM400,000;

            Keenam,  katakan bayaran kemajuan ketiga ialah RM3 juta, dan sekali lagi klien akan memotong bagi baki had amaun wang tahanan iaitu sebanyak RM100,000 lagi (menjadikan semuanya RM500,000) dan kontraktor, jika tiada apa-apa lagi lain-lain pemotongan yang dibenarkan, akan mendapat RM2.9 juta (yakni RM3 juta – RM100,000);

            Ketujuh,    pada tahap di atas, Had Wang Tahanan telahpun dipenuhi, iaitu RM500,000. Dengan itu bagi bayaran-bayaran kemajuan berikutnya, tiada lagi pemotongan akan dibuat bagi maksud wang tahanan.

Klien Mengguna Wang Tahanan

Secara umumnya, seperti yang dinyatakan oleh Robinson, N.M. dan Lavers, A.P9, sebelum wang itu dipulangkan kepada kontraktor diakhir penyiapan kerja kontrak, klien atau majikan berhak menggunakan wang tahanan itu untuk membaiki apa-apa kemungkiran kerja oleh kontraktor. Ini termasuklah bagi membayar kerja-kerja membaiki kecacatan kerja itu yang dilakukan oleh kontraktor lain bagi kecacatan yang berlaku semasa tempoh membaiki kecacatan. Perkara ini disahkan juga didalam kes Henry Boot Building Ltd. lwn. The Crydon Hotel & Leisure Co. Ltd.10 Walau bagaimanapun, menurut keputusan kes Re Arthur Sanders Ltd.11, klien tidak berhak mengguna bahagian wang tahanan yang ditahansimpan bagi kerja-kerja subkontraktor. Ini kerana, menurut hakim Nourse, wang itu ditahansimpan oleh klien (majikan) sebagai amanah untuk kontraktor yang pula menjadi pemegang amanah subkontraktor. Dengan yang demikian wang itu tidak boleh digunakan oleh majikan untuk membaiki atau membayar apa-apa kegagalan kontraktor termasuk secara timbal.

            Menurut fasal 42.3 (c) (i) borang seragam CIDB 2000 dan fasal 30.5(i) borang seragam PAM 1998, majikan menahansimpan wang tahanan atas dasar fidusiari sebagai pemegang amanah untuk kontraktor12. Namun majikan juga tiada obligasi untuk melaburkan wang tahanan tersebut13.

            Jika pihak-pihak dalam kontrak menggunakan borang seragam CIDB 2000, maka menurut fasal 42.3 (c) (ii) majikan dikehendaki menyimpan wang tahanan ini didalam akaun bank yang berasingan, dan penyata akaun baginya hendaklah disediakan dan diberikan kepada kontraktor semasa penyediaan Perakuan Interim (bayaran kemajuan kerja).

Wang tahanan ini (sepenuhnya atau sebahagian) akan digunakan oleh klien (majikan) untuk menremidi apa-apa kegagalan kontraktor (seperti membaiki kecacatan, bayaran gantirugi yang ditetapkan, dan lain-lain yang relevan14. Walau apapun, sebarang pemotongan yang telah dibuat, untuk maksud-maksud yang dibenarkan itu, perlulah dimaklumkan kepada kontraktor secara bertulis15.

Kedudukan wang tahanan dan hak klien menggunakannya, telah juga diputuskan didalam kes Kedah Kelang Papan Sdn. Bhd. lwn. Hansol Sdn. Bhd. (Teknibena Advisory Services Sdn. Bhd., garnisi)16 dan Lee Kam Chun lwn. Syarikat Kukuh Maju Sdn. Bhd. (Syarikat Perumahan Pegawai-Pegawai Kerajaan Sdn. Bhd. garnisi)17, dimana mahkamah telah memberi beberapa prinsip berkaitan kedudukan wang tahanan18. Prinsip-prinsip yang diberikan ialah seperti berikut:

            Pertama,  wang tahanan adalah berbentuk debito in praesenti solvenda in futuro (hutang masakini yang diselesaikan di masa hadapan). Ini kerana wang tahanan adalah wang kepunyaan kontraktor. Ia cuma disimpan secara amanah oleh klien;

            Kedua,      walaupun terma-terma kontrak memberi hak kepada klien untuk menahansimpan wang, tetapi wang itu masih wang daripada hasil kerja keras kontraktor;

            Ketiga,      mahkamah akui wang itu akan dan boleh diguna oleh klien, misalnya untuk membaiki kecacatan kerja yang dibuat oleh kontraktor.

Mengembalikan Wang Tahanan Kepada Kontraktor

Jika wang tahanan tidak digunakan oleh klien projek bagi apa-apa kemungkiran kontraktor, atau walaupun digunakan, wang tahanan itu masih berbaki, maka wang tahanan (atau baki wang tahanan) itu akan dikembalikan kepada kontraktor dengan cara berikut:

            Pertama,  selepas Perakuan Siap Kerja Praktikal dikeluarkan (oleh Arkitek atau Pegawai Penguasa, mengikut mana yang berkenaan) maka separuh daripada amaun wang tahanan berkenaan akan dibayar kepada kontraktor19. Katakan amaun (atau baki amaun) wang tahanan yang boleh dikembalikan kepada kontraktor ialah RM450,000. Maka selepas Perakuan Siap Kerja Praktikal dikeluarkan maka RM225,000 akan dibayar kepada kontraktor. Bagi yang menggunakan borang seragam PAM 1998, menurut fasal 30.5 (iii), amaun itu mesti dibayar dalam masa Perakuan Tempoh Untuk Menunaikan Bayaran (biasanya 14 hari dari tarikh Perakuan itu).

            Kedua,      baki wang tahanan itu pula akan dibayar kepada kontraktor selepas pengeluaran Perakuan Membaiki Kecacatan. Jika pihak-pihak berkenaan menggunakan borang seragam CIDB 2000, menurut fasal 42.3 (c) (iv) satu Perakuan Interim khusus perlu dibuat bagi tujuan pelepasan bagi wang tahanan tersebut (yang perlu dikeluarkan dalam tempoh 14 hari selepas daripada pengeluaran Perakuan Membaiki Kecacatan). Jika pihak-pihak berkenaan menggunakan borang seragam PAM 1998, menurut fasal 30.5 (iv), Arkitek akan mengeluarkan Perakuan untuk pembayaran baki amaun wang tahanan, dan kontraktor berhak atas pembayarannya dalam masa Perakuan Tempoh Untuk Menunaikan Bayaran (yakni biasanya dalam tempoh 14 hari).

PENUTUP

Adalah jelas bahawa kaedah wang tahanan adalah alternatif kepada jaminan pelaksanaan melalui bon atau bayaran jumlah penuh terdahulu sebagai jaminan pelaksanaan (yakni pada awal pelaksanaan projek pembinaan). Namun nampaknya majikan (klien) mempunyai risiko yang lebih daripada penggunaan kaedah bon pelaksanaan, misalnya, jika kontraktor telah mungkir (pecah kontrak) sebelum klien dapat  mengutip wang tahanan (yakni semasa bayaran kemajuan).

Selain daripada itu kontraktor yang sebahagian wang kemajuannya telah ditahansimpan oleh klien, juga mempunyai risikonya sendiri. Contohnya jika semasa atau diakhir pelaksanaan projek, klien itu telah bankrap atau menghilangkan diri maka ada kemungkinan kontraktor tidak mendapat balik wangnya yang telah ditahansimpan oleh klien.   

---

1       Lihat Abdul Aziz Hussin dan Abdul Rashid Abdul Aziz. 2001. Undang-Undang Pembinaan – Bon-Bon Gerenti dalam Kontrak Pembinaan.  Pulau Pinang: Penerbit Universiti Sains Malaysia.  m.s. 11-30.

2      Thompson, D (ed.). 1998. The Oxford Dictionary of Current English. Oxford: Oxford University Press.

3       Bagi mengetahui konsep dan bidang bon pelaksanaan, lihat Abdul Aziz Hussin dan Ab. Rashid Abdul Aziz. Op. cit. Nota kaki.1

4       Robinson, N.M dan Lavers, A.P. 1988. Construction Law in Singapore and Malaysia. Singapura: Butterworth & Co. (Asia) pte. Ltd. m.s. 157.

5       Lihat LAMPIRAN SEPULUH.

6       Lihat LAMPIRAN SEBELAS.

7       [1952]2 All E.R. 176 di m.s 181 (Mahkamah Rayuan). Lihat May, A. 1991. Keating on Building Contracts. Edisi Kelima. London : Sweet & Maxwell Ltd. di m.s. 72.

8       Yakni secara berkadar.

9       Op. cit. Nota kaki 4. m.s. 157.

10     (1980) 15 B.L.R. 1

11     (1981) 17 B.L.R. 125

12     Yakni dia tidak boleh memperoleh faedah keuntungan daripada wang itu tanpa kebenaran pihak yang dia diberi amanah kecuali faedah bank daripada akaun wang berkenaan akan dikutip oleh majikan (jika menggunakan borang CIDB 2000). Untuk bacaan lanjut mengenai kedudukan fidusiari amanah, lihat Parker, D.B. & Mellows, A.R. 1979. The Modern Law of Trusts. Edisi Keempat London: Sweet & Maxwell Ltd. m.s. 151. Lihat kes-kes Keech lwn. Sandford (1721) Sel. Cas Ch. 61 dan Re Knowle’s Will Trusts [1948] 1 All E.R. 866 sebagai contoh.

13     Fasal 30.5(i) borang seragam PAM1998 dan fasal 42.3(c) (i) borang seragam CIDB 2000.

14     Lihat perbincangan sebelum ini, termasuk seperti yang dikatakan oleh Hakim Lord Denning dalam kes Heonig lwn. Isaacs. Op. cit. Nota kaki 7.

15     Fasal 30.5 (ii) borang seragam PAM 1998 dan fasal 42.3(c) (iii) borang seragam CIDB 2000.

16     [1988]1 M.L.J. 434.

17     [1988]1 M.L.J. 444.

18     Bagi hubungan wang tahanan dengan prosiding garnismen, lihat Abdul Aziz Hussin. 1992. Prosiding Garnismen, Injunksi Mareva dan Perintah Anton Piller. Kuala Lumpur; Dewan Bahasa dan Pustaka. m.s. 86-92.

19     Fasal 42.3 (c) (iv) borang seragam CIDB 2000 dan fasal 30.5 (iii) borang seragam PAM 1998.

P/s Artikel ini boleh juga diperolehi di http://www.hbp.usm.my/aziz. Ia juga menjadi salah satu bab di dalam buku, ABDUL AZIZ HUSSIN. 2004. Aspek Undang-undang Dalam Projek Pembinaan. Pulau Pinang: Penerbit Universiti Sains Malaysia. Harga RM36 (sebelum diskaun).